בשנים האחרונות יותר ויותר פרויקטים של פינוי בינוי יוצאים לדרך וכשאנחנו בוחנים את היתרונות שלהם אנחנו בהחלט מבינים למה זה קורה. מה זה פינוי בינוי ומה חשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך? כל התשובות.
מה זה תכנית פינוי בינוי?
הממשלה אימצה את פרויקט פינוי בינוי כבר בשנת 1998, תוך התמקדות בהריסת מבנים ישנים ובניית מבנים חדשים במקומם, וכן בהקמת מבני ציבור ותשתיות חדשות. הפרויקטים הללו רחבי היקף וחלים על רחובות ושכונות שלמות. מטרת התכנית היא התחדשות עירונית – הפיכת אזורים עניים ודלים בתשתיות לאזורי אוכלוסייה מוגברת, שטחים פתוחים, מבני ציבור ותשתיות חדשות. כאן תוכלו למצוא מידע על פינוי בינוי, מומלץ לקרוא.
במסגרת הפרויקט, אזור בעיר, לרוב כזה שיש בו מבני מגורים המכונים "מבני רכבת" – מבנים בני מספר קומות הפרוסים על פני שטח רחב – מוכרז כאזור ייעוד לפינוי בינוי. מרגע ההכרזה יש לה תוקף של חוק ומכאן הקבלן יכול להשתלט ולהתחיל בתהליך.
איך עובד התהליך?
הקבלן מבצע פעולת הריסה של מספר בניינים ובונה חדשים במקום, ועל כל דירה ישנה תהייה לו אפשרות לבנות 5-6 דירות חדשות, בהתאם לאזור. דיירים המתגוררים בבניין הישן מועתקים למגורים שכורים, כולם בתשלום על ידי הקבלן, ולאחר מכן שבים להתגורר בבניין החדש שנבנה. אז כולם מרוויחים: הדיירים מקבלים דירת תוספת חדשה ששווה הרבה יותר מדירתם הישנה; קבלנים מרוויחים ממכירת הדירה החדשה ויכולים לבנות מבלי לשלם על הקרקע בנייני מגורים חדשים; העירייה מקבלת שטח חדש ומשופר עם תשתיות, מבני ציבור ועוד תושבים.
הדיירים נהנים מאוד מפרויקט פינוי בינוי: הם מקבלים דירות חדשות באותו גודל או גדולות מהישנות שלהם, הקבלן משלם את דמי השכירות והארנונה על הדירות הקודמות במהלך הבנייה, וכל התשלומים מתבצעים לאורך כל הפרויקט. אותו – מעורכי דין, דרך מיסים ועד הובלה בין דירות.
איזו הסכמה צריך כדי להתחיל פרויקט של פינוי בינוי?
חשוב לציין כי לצורך תחילת הפרויקט נדרש אישור של שני שליש מהדיירים. אבל גם אם יהיה רוב של שני שלישים, כל עוד חלק מהדיירים מסרבים לצאת, הפרויקט יתקע, ואולי היזם אפילו לא ירצה להתחיל בבנייה.
כמעט בכל פרויקט פינוי בינוי, תגלו שמספר קטן של דיירים דוחים את הפרויקט, בעוד הרוב מסכימים, והתנגדותם מובילה לביטול הפרויקט או לעיכוב. יצוין כי סירובו של אדם נקבע לאחר ששני שליש מהדיירים האחרים מסכימים.
למה דיירים מסרבים לפעמים לפינוי בינוי?
ישנן מספר סיבות לסירוב: האחת היא קושי בריבוי מהלכים או שינויים כלליים בקרב קשישים. סיבה נוספת היא שאנשים עם מוגבלות חוששים שהדירה החדשה לא תתאים לצרכיהם האישיים, ולבסוף יש סרבנים שמנסים לסחוט זכויות יתר מקבלנים, או הסדרים כלכליים טובים יותר משל דיירים אחרים. מכחישים אלה הפעילו לחץ על היזמים, שמוכנים לתת להם יותר בתמורה לאישורם.
מה חשוב לדעת לפני שיוצאים לפרויקט פינוי בינוי?
כדאי להזמין שמאי מקרקעין או עו"ד מקרקעין שיעבור על התכניות והחוזים ויוודא שמצאת תחליף דירה מתאים, יוודא שהפרויקט משתלם כלכלית, וידאג לקבל דיור חלופי במהלך הבנייה. חשוב לבדוק שהעלויות מכוסות על ידי הקבלן ושאתם לא נמצאים בנחיתות בהשוואה לדיירים אחרים.
בתוכנית פינוי בינוי, כאשר הקבלן ימצא כי אינו יכול לשלם את העלות הכספית, הוא עלול לעכב את הפרויקט או להפסיק באמצע הדרך. במקרה זה, הדיירים עלולים למצוא עצמם קירחים משני הצדדים: דירתם הישנה נהרסה, ולעולם לא נבנית חדשה. לכן, חשוב מאוד לקיים ערבות דיני מכר עם הקבלן לפיה במידה והפרויקט יתקע, הבנק ישלם לשוכר סכום השווה לשווי הדירה החדשה בתוספת דמי שכירות ומיסים.
לסיכום,
במאמר זה למדנו מה זה תכנית פינוי בינוי, איזו הסכמה דרושה מצד הדיירים ומה חשוב לדעת לפני שיוצאים לפרויקט מורכב כזה.